• 首提郑开高架加速城市融合 东区大城东郡启动更名
  • 资讯类型:楼市要闻  /  发布时间:2019-09-28  /  浏览:1049 次  /  

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关键词:郑开高架/大城东郡启动/空分厂477亩地/开封房价?#20013;?#20215;格战/中意湖价格维权/乡村振兴取成效/新区中小学航拍/清园扩建


Part1:开封东区房地产终迎突破,大城东郡更名宏天公馆

东区的房地产,自开封爆发投资担保危机后,一直处于停滞状态。

而如今,继皇家华韵项目之后,大城东郡项目或再次迎来转机。根据相关信息显示:大城东郡项目在资金链断裂停工后,已有的近360组购房?#31361;?#36831;迟未交房。此次,在开封市加大解决问题楼盘后,引入宏天广聚公司作为项目的第三方,进行项目的后续开发。

对于购房者来?#25285;?#36825;是希望,也是曙光。

如今的开封房地产,和大城东郡停工时期已然大相径庭。从?#38901;录?#20010;方面来?#25285;?/p>

1)东区已升级为“大东区?#25293;睢薄?#22312;开封县升级为祥符区之后,顺河区+祥符区目前的融合度相对较高,共同推进东部新城的建设。

2)老东区框架拉伸至李长庄,标志性?#24405;?#26377;申华汽车文化产业园项目,规划中的汴东湖,以及新曹路工农路以东多块住宅地块列入土拍计划中。

3)由于区域内新建商品房无法满足东区客群的住房需求,近五年来开封东区的购房客群多流入到西区,北区等,其中部分包含区域内二手房。

4)从房价上?#25285;?#30001;于东区房地产竞争不充?#37073;?#25925;房价可以参考近年来的复兴大道区域,即:高层产品,6800-7500元/㎡,多层洋房产品,8500-9500元/㎡。

此番,对于大城东郡的考验是,新接手的开发公司,亦面临诸多难题:前期购房?#31361;В?#24037;程交付周期,房地产市场下行的情况下东区价格接受度?#21462;?/p>


Part2:开封迎最冷金九银十,中意湖藏价格维权危机

金九银十期间,预期开盘的项目有:绿城?#33322;?#26126;月,蓝光?#33322;?#27719;,北大紫镜府。

从房价预期上看,区域位置较好+绿城品牌支撑的?#33322;?#26126;月,其价格应在8000+元/㎡。

位于金明大道的蓝光?#33322;?#27719;,从目前来看,其低于8000元/㎡的可能性更高,这主要是因为:区域内中?#31077;?#24220;房价在7200-7800元/㎡之间,新惠华府?#21069;?#24378;房企且项目规模小,其品牌认知度达不到。同时,金明大道三大项目?#30740;?#25104;竞争的态势,蓝光?#33322;?#27719;?#30452;?#39759;都路南侧几个?#22270;?#39033;目的价格体系所影响。

对于北大紫镜府来?#25285;?#20854;基本和未名府价格体系一致,首开洋房价格预计8000元/㎡左右,高层价格在6500-6800元/㎡左右。

三大项目基本上代表了开封新区的三个主流购房区域,金明大道组团,中意湖组团,运粮湖组团。进一步?#25285;?#32487;2018年价格维权危机在运粮湖组团之后,2019年可能会集中在中意湖组团。这主要是因为:

区域内首开的房价并不是最低的,后续加推的房源在以特价房的?#38382;匠中?#23545;外销售,且部分房源低于开盘价格体系300-500元/㎡。尽管作为价格维权,不被舆论支?#37073;?#20294;积攒的情绪,更是会在交付期爆发。但购房者应该留意的是:

如该开发商并无在开封深耕开发多个项目的打算,在出于现金流的指标考核下,加快销售速度的唯一办法是降价,而降价带来的降标风险或是不易避免的。当然,更可怕的是,在交付以后,项目开发已然结束,开发商已经撤离开封市场,这会增加你诸多的维权?#35759;取?/p>


Part3:盘活开封空分集团老厂区477亩土地

开封空分集团老厂区477亩土地构成:其中生产区462亩,加油站2亩,幼儿园5亩,宾馆8亩。尽管多年来该地块屡传推进消息,但实?#24066;?#36827;展相对较少。如同:城区老工业基地生活区搬迁改造项目一样。空分厂西生活片区,拟改造面积45.2万㎡,改造6457户,拟建面积94.2万㎡。

关于土地?#25214;媯?#26681;据会议纪要,同意土地增值部分扣除成本及各项税费后,按土地?#30343;找?#30340;50%奖励企业,用于支持企业的发展。


Part4:未来开封重点发展六大片区,古城区或优先布局

其一是:以古城为核心的宋文化传承展示区;

其二是:以大运河文化带为核心的文化遗址保护和创新区;

其三是:以自?#22478;?#20026;核心的开放引领区;

其四是:以沿黄生态带为核心的生态保护区;

其五是:以开港经济带为核心的教育人才聚集孵化区;

其六是:以工业布局为核心的东部工业区。

在古城保护方面,坚持全域理念。

其一是:全域保护,把宋都古城13平方公里作为一个整体,坚决不搞大拆大建,坚决不搞千城一面、万楼一貌,而是顺应古城街巷肌理、遵循文化特色,先后对?#24615;?#32769;开封人?#19988;?#30340;书店街、双龙巷等7个历?#26041;?#21306;进行改造保护,对古城墙进行了修缮保护,启动了大相国寺等重点片区保护修复工程,保持了历史格?#37073;?#30041;住了城市?#19988;洌?#24310;续了历史文脉。

其二是:全域规划,从1985年开始,分别于1995年、2006年、2008年、2018年5次制定出台有关古城保护规划。这些保护规划,不是朝令夕?#27169;?#19981;是换一届领?#20960;?#19968;次规划,而是不断完善,力争做到不留败笔、不留遗憾。

其三是:全域管理,以宋都古城文化产业园区为载体,以宋文化为核心品牌,相继实施了“城市双修?#34180;?#30334;城建设提质工程,实现园区、公司、景区一体化管理。

其四是:全域经营,依托市文投公司,?#38901;?#30446;为带动,采取市场化手?#21361;?#35851;划实施了宋都皇城旅游度假区、大相国寺片区、城墙贯通、960文创园、艮岳文旅综合体、双龙巷历?#26041;?#21306;改造等项目,推动古城全域经营。

其五是:全域旅?#21361;?#25226;宋都古城当作一个旅游景区来打造。


Part5:未来制约新区发展的是教育配套资源薄弱

可以?#25285;?#26032;区目前的中心是:汴西湖区域。

在三到四大街区域,目前已有的中小学有:明德小学,金明中学,金耀路小学,二师附小,宇华附中?#21462;?#32780;这个区域的项目在进入交付期以后,已有的教育配套资源大概率无法满足区域内住户的上学问题。

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*明德小学

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*二师附小西校区

以今年的二师附小西校区为例,二师附小西校区在做好东方今典、东方今典御府和御都国?#24066;?#21306;?#29992;?#23401;子入学工作的前提下,也招收了部分周边小区?#29992;?#23401;子入学(例如经城乡一体化教育?#20013;?#35843;、接受了?#31077;?#22478;?#29992;褡优?#20854;目的是满足这些孩子就近接受教育的需求。同时还接受了符合有关?#23637;?#25919;策的孩子入学,如现役军人?#20248;?#26469;汴投资人员?#20248;?#25588;藏干部?#20248;?#31561;?#21462;?/p>

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*宇华中小学

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*金耀路小学

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*金明中学


Part6:清园扩建,规划局公安局?#38469;?#29992;房入驻中意湖

对于新区的功能划?#37073;?#27764;西湖区域以住宅为主,中意湖区域以写字楼为主。

目前,中意湖区域商业商务功能的定位仍然较弱,但区域内入驻的行政服务机构逐渐增多,此次公安?#37073;?#35268;划局?#38469;?#29992;房入驻这一区域恰是定调了区域未来的发展潜力。

首先:高铁站区域将新建商业商务商办类综合体——建业总部港。如其建设周期较快,将会和CBD商务片区形成博弈的局面。但对于如开封一样的三?#21335;?#22478;市来?#25285;?#20013;小企业仍难以支撑写字楼的去化。

其次:就现状而言,中意湖CBD片区有自?#22478;?#25919;策加?#37073;?#32780;高铁站商务区其最大的支撑是高铁?#23613;?#22914;中意湖CBD片区以“政务+商务”为主,未来留给高铁片区的商业空间更多。

最后,?#30343;?#26032;区的发展,中意湖片区承担的责任重大。

开封市规划勘测设计研究院科研业务用房建设项目,位于七大街与安顺路交叉口西北角,该项?#31354;?#22320;约6660平方米,建筑面积约1万平方米,主要建设“智慧开封”三维仿真基础数据中心、三维数据采集中心、城市三维模型展示中心、三维模型制作室、专家交流中?#27169;?#21253;括300人的阶梯教室)、空间规划设计中心、“新宋风”研究工作室,以及相关的配套设施?#21462;?#36825;些内容的建设主要服务于城市规划管理、网格化管理、国土空间给力、城市交通管理、地下空间管理、城市综合管理、城市安全管理?#21462;?#24314;成后为城市的精细化管理、城市建设的科学决策提供有力支撑。

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*开封规划局?#38469;?#29992;房批前示意图

开封市公安局业务?#38469;?#29992;房项目配套附属工程,位于第九大街与安顺路交叉口东北角,本项目总占地面积为123亩,建设内容包括?#20302;成?#26045;购置安装工程、室内装修工程5679.00平方?#20303;?#38498;内配套工程面积35841平方米?#21462;?#39033;目建设内容主要包括市公安局情指中心、弱电智能化、通信视频等信息智能化?#20302;常?#26234;能化靶场、视频?#20449;?#23460;、枪弹库等室内装饰装修工程以及院内管网、信访用房、围墙等附属配套设施建设。

与开封新区并立的是开封古城区,近期较为热点的项目是:高标?#21363;?#36896;大宋皇城国家文化休?#26032;?#28216;度假区。这包括:以北宋皇城遗址为依托,整合龙亭公园、清明上河园、翰园碑林、天波杨府等景区及周边文化旅游资源。

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*开封古城区文物保护示意图

可?#22253;?#36825;个工程分为两个部?#37073;?#20854;一是文投负责的部?#37073;?#24320;封宋都古城文旅提升(一期)项目。具体为:对宋都古城北部片区的 3 个知名景区(铁塔公园、城墙公园和御河水系公园)、1 个文化街区(双龙巷民俗街区)、4 个文创园区(960 文创园、共享际、博物馆-文庙-珠玑巷、相国寺商业市场)和 3 个创意主题酒店(汴京饭店、蕊珠客栈、一桐酒店)、古城区停车场进行综合提升。其二是清明上河园,包括仿?#38382;?#21830;业酒店群,大宋皇家剧?#21512;?#30446;,大宋旋转剧场、大宋黑暗乘骑、综合性演艺场馆和大宋乐园区?#21462;?/p>

近期,公示了清明上河园宋文化体验馆。

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*清明上河园宋文化馆批前公示图


Part7:开封乡村振兴“1+6”示范带已取?#36152;?#27493;成效

1+6有两个层面的意思,具体为:

其一是,始终坚持1个战略,全面推进6个方面的示范探索。以实施乡村振兴战略的总目标、总方针、总要求、五个振兴和城乡融合的制度保障体?#25285;?#25506;索规划引领示范、产业融合示范、环境整治示范、文化振兴示范、乡村治理示范、改革创新示范。

其二是,包含朱仙镇,余店,西姜寨,仙人庄,茶?#37073;?#32769;饭店,小店王等,形成了以朱仙镇为核?#27169;?#19968;镇六村沿开尉路沿线分布的乡镇振兴带。

目前,开封市乡村振兴“1+6”示范带建设规划基本完成,余店村、西姜寨乡、朱仙镇核心项目区已全面启动,整体建设取得阶段性进展。

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*西姜寨田园综合体-现代农业园区-高油酸花生基地


Part8:高铁北站传利好,轻轨延长线仍在推进,郑开高架快速通道

郑汴之间的路网交通,越来越受关注。其中,除金水路—郑开大道外,绿博大道—宋城路(已建成)、陇海快速路—陇海七路(筹建)、沿黄大道(筹建)、科学大道—东京大道、新城大道—魏都路、国道310提升改造工程等规划道路外,在开封市郑开大道远期规划方案中明确提出:充分考虑未来郑开大道在区域协调发?#36141;?#37073;汴融合中的交通需求,充分考虑未来郑开大道在城市发?#36141;?#20132;通中的重要地位,已按照郑开大道建设高架快速通道预留道路用地。

对于郑开城际铁路延长线项目,2018年以来,省重点办、省铁路办、省铁投公司、开封市政府多次召开协调会,但截至目前,仍涉及多重问题,如:涉铁征拆协议,开封站站房及站场相关工程,禹王台区落?#21040;?#20915;征拆遗留问题,全面交付征拆用地?#21462;?/p>

从目前来看,高铁北站的利好消息相对?#20137;唷?#27492;次,明晰了高铁北站的部分商业配?#20303;?#22914;:在站前路以?#24076;?#31449;前?#19979;?#20197;?#20445;?#19977;大街与五大街之间,以文化主题体验式商业为主,兼具旅游集散服务。具体业态分为:

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*业态示意图

一是特色购物(30%):售卖开封本地精选的名?#30424;?#20135;,以及通过挖掘、植入开封文化,开发出具有开封特色的工艺礼品。

二是餐饮?#28023;?0%):利用院落式空间,集聚开封特色小吃,打造?#20998;示筒突?#22659;,让游客不需进城就能享受到开封美?#22330;?/p>

三是文化体验(20%):突出宋韵文化,激发创新活力。设置小剧场,再现?#26410;?#21246;栏瓦舍的热闹场景;邀请非遗工匠开设工作室,让游客体验中国非遗工艺品的制作;利用VR?#38469;酰?#24102;游客穿越时空,身临其境地感受开封古都的历史和文化魅力。

四是游客服务(10%):为游客提供一站式旅游服务,包括?#29260;?#39044;购、游线推荐、景点接送、行李寄存、雇佣?#21152;?#31561;旅游服务设施。


Part9:开封市场进行价格战背后的逻辑是什么

其一,百强房企?#38142;?#19981;足。我们看到,开封市场上诸多的百强房企,其开发地块的面积仅百亩有余,开发之初亦抱着高周转快速销售的预期,在销售受阻之后,迅速调整价格以期达到快速出货,退离开封市场。

其二,极度需求现金流。我们同样可以看到,近期的开封市场,团购的项目越来越多,且这些项目不仅是五证不全,更是连工程尚未大规模启动。我们有一个错误的误区是:百强房企“烂尾”的可能性偏小,但在当下?#25112;?#24320;发贷等各种融?#26159;?#36947;的情况下,百强房企的现金流亦?#36234;簟?#25152;以,在现金流的需求下,项目?#20013;?#19979;调价格进行价格战的可能性也就随之增高,故我们建议,在买房时,工程进度是一个不容忽视的因素。

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其三,远郊区域?#20013;?#38477;价,加剧购买观望期。在开封这样的城市,在郑开地铁未修通之前,城市流入人口的数量很难达到预期。这也就意味着:你买入的房子,在二手房交易的时候,大多数交易?#38901;?#20381;然是开封人。这也就意味着:大众层面一手新房都不认可的区域,在二手房交易时其溢价的可能性微乎其微。

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其?#27169;?#35835;懂老开封的改善需求。我们开封的项目,靠郑州、五县,市区青年刚需维持了近十余年的购买力和楼市热?#21462;?#32780;如今,老城区居住条件已经?#25112;?#38590;以满足居住需求,所以:新城区,有电梯,物业好,配套成熟等已成为老城区改善居住的必要条件。而目前,可以说满足以上条件的项目,微乎其微,这也是老城区改善客群迟迟未出手的原因。


Part10:在价格战面前,开封在售楼盘,谁会降价?

如今,开封西区的高层产品房价基本告别9时代,北区的高层产品房价基本告别8时代。

如果用大概的价格区间来衡量开封当下的各个楼市组团:

高铁站区域,毛坯房价接近9000元/㎡,精装房价普遍在9200-10200元/㎡,但送车位。

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*高铁站西湖龙首融合区域航拍图

西湖龙首区域,毛坯洋房的售价在13000-15000元/㎡左右,毛坯高层产品价格在7500-8500元/㎡左右,精装高层产品在区域内滞销。

中意湖区域,精装高层在8400-9200元/㎡之间,并且有继续回调的可能性。毛坯小高层销售去化速度慢,价格基本上在9600元/㎡左右,洋房滞销,小高层和洋房产品仍有继续回调的可能性。

金明大道区域,毛坯高层在7800元/㎡左右,销售去化速度?#19979;?/p>

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*汴西湖区域航拍

汴西湖区域,临湖瞰湖高层10200元/㎡左右,去化?#19979;?#19977;大?#32622;?#22383;高层产品7800-8500元/㎡左右,此价格区间内销售速度较快。有名校资源背书的项目毛坯高层产品在8700元/㎡左右。

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*运粮河区域航拍

运粮河区域,精装高层在8400元/㎡左右,毛坯高层在6800元/㎡左右,去化速度?#19979;?#27611;坯洋房在7500-8500元/㎡左右。

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*自贸核心区航拍

自贸核心区,毛坯洋房在13000元/㎡左右,?#32423;?#20250;推出特价房,价格在11000元/㎡左右。毛坯高层团购价在7200-7600元/㎡左右。

复兴大道区域,毛坯洋房在8700-9500元/㎡左右,销售去化速度慢;毛坯高层产品在6900-7400元/㎡左右。




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