• 开封房价战汹涌来袭 买品质盘放心才是王道
  • 资讯类型:本地楼市  /  发布时间:2019-09-28  /  浏览:951 次  /  

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    Part1:用全新的眼光看汴西湖的下半场

    汴西湖的上半场是西湖东岸和西湖龙腹区域,汴西湖的下半场是东京大道龙首区域。

    对于购房者来说,区域内进驻的房企有:海马(海马公馆),星联(岚溪府),绿城(绿城桃李春风),富力(富力湾),枫华(西湖半?#28023;?#24314;业(建业天筑),未来(时代安泰嘉园),晖达(晖达新世界),新建投(碧水湖畔),海龙(西湖华府),?#24515;希ㄖ心?#26519;樾),亚新(大梁府),永威(梅隆郡),新惠(高铁站储备地块)。

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    从房企开发阵容上,亦可以看出14个开发商集结在这一区域,共同分羹汴西湖下半场。

    具体来说,即是:近十年的开发进程,已奠定了汴西湖组团在开封购房者心中的地位。我们这座城市,在过去十年,将大多数的注意力全部用来发展郑开大道。于是我们看到:在汴西湖组团之后,有了中意湖组团(以写字楼为主),有了自贸核心区组团(以商业为主),有了运粮河组团(以文旅地产为主)。这三大组团,尽管整体规划已确定,但从城市建设及发展的速度上来讲,却显得相对滞缓。对于购房者的影响则是:注意力重新回到汴西湖。

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    而作为购房者来说,要真正读懂开封的发展趋势。开封向西不会改变,但基础建设速度和产业引进的速度远达不到预期。但对于房地产来说,西进的基调已调整为夯实已有的区域。

 

    Part2:价格调整期的开封市场,首选区域在汴西湖

    这主要在于:经历了房价涨跌的喧嚣之后,汴西湖组团呈现的基调是:?#21462;?/p>

    尤其是近些年来,我们这座城市在把注意力集中在西进的同时,却忘了汴西湖始终在北扩。如今,北扩的汴西湖,迎来了属于自己的高光时刻,龙首组团和高铁站组团逐渐被购房者所?#29616;?#25105;们不妨回顾一下,这个区域这些年发生了哪些变化?

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    其一,政策?#29992;嵊畔?#32423;。自贸区给了郑开大道,科创走廊选择了东京大道。

    其二,交通配套?#30036;?#32423;。高铁站通车,东京大道西延,连接郑州平安大道。

    其三,开封房价最稳定的组团。对于购房者来说,买房子有两个担心:一是品质不行,二是价格站岗。而对于西湖龙首这一组团,这两个担心基本上是完全不存在的。

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    这当然得力于:海马公馆所做的贡献。对于这一区域组团来说,海马的贡献之一是用建筑品质激活了区域价值。这主要在于:

    在海马公馆以品质和口碑赢得市场认可以后,区域内百强房企迎来了进驻的高峰期。甚至不夸张的说,海马公馆是目前开封市场接待其它房企高管最多的项目之一。而对于这些百强房企来说,亦是因为海马的存在,也纷纷的拿出了自家的高端产品?#25285;?#21253;括绿城的桃李春风,建业的筑?#25285;?#23500;力的湾系?#21462;?/p>

    高端产品扎堆,也是因为:购房者对于龙首区域的?#29616;?#23588;其是改善型购房者对于区域的理解。除此之外,在海马公馆这个超级竞品面前,购房者会更挑剔。

 

    Part3:第四季度开封房价走势仍有不确定性,龙首区域将迎开盘潮

    最近的开封市场,已经?#20004;?#22312;“价格战”的氛围中。

    与此同时,在价格的刺激下,市场成交量亦开?#22025;炔交?#21319;。对于购房者来说,在市场调整期,有所斩获,买到适合自己的房源,才是当下最该关注的事情。

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    多年以来,我们已经发现了一个规律:?#26412;?#27982;环境和市场调整的时候,开封西区以外的区域房地产项目基本上都会延?#21644;?#36827;速?#21462;?#36825;主要是在于:区域对购房者吸引力不足,无法支撑起项目的价格体系。对于西区来说,汴西湖以外的区域,推进速度亦会减缓。

    如当下:汴西湖以外的区域,大多都在进行价格战。在波及汴西湖的现状下,作为购房者,选择?#21364;?#26032;入市的项目,未尝不是好的选择。也许你会说,汴西湖的一手房相对于其它区域来说,价格相对较高。没错,这正是汴西湖价值的体现。作为开封二手房交易量价最高的区域,这是汴西湖的本钱。

    此外,市场上的几个小细节,亦值得关注。其一,团购频出;其二,特价房频出。在这种情况下,对于新盘首开,大多数的开发商一定会选择合适的价格,合适的销售方式,来促进项目开发建设所需的现金流。那么,我们进一步来看开封市场的现状:首开低价之后,项目有明显上涨的项目莫过于永威,绿城,?#30331;諾取?#36825;些房企都有一个共性:品质。

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    故,对于汴西湖龙首组团来说,强区域,品质房企扎堆的区域,也是开封房价的“未来之星”。而对于汴西湖龙首组团的房企来讲,海马公馆二期,以海马公馆一期可见的范本,必将成为区域的主力购房项目。

    我们可以进行一下综合分析对比:

    海马公馆的优势之一:地段。

    临近东京大道,碧水河畔。对于海马公馆来说,这是较之于区域内竞品最大的优势之一。成熟的交通路网优势,在交付之后,体现的会更?#29992;?#26174;。

    海马公馆的优势之二:规划。

    海马公馆二期,容积率为1.8,由12栋6-7层的洋房产品,4栋18层高层产品组成。高层+洋房产品的规划,户型面积偏大,属于改善型小区。

    尤其体现在高层产品上,区域内项目的现状是:

    1、区域内以高层产品为主的项目容积率较高,普遍在2.5-2.8,最高可达到3.2。而从规划中可以看出,海马公馆二期仍以洋房产品为主,高层产品为辅,容积?#24335;?.8。

    2、区域内品质项目高层产品较为稀缺。龙首区域呈现的是以多层产品为主,主要包含洋房,合?#28023;?#21035;墅?#21462;?/p>

    海马公馆的优势之三,二期首开。

    在开封市场经历价格调整的时候,可以预见的是,第四季度的竞争会更加激烈。

    对于购房者来说,第四季度首开的项目在价格上存在“惊喜”的可能性较大。除此之外,在房价进行下调时,大多数房企亦会出于利润考虑,从而选择降低标准。但对于市场上的品质房企来讲,会选择在坚守品质的基础上,以市场为导向,进行最大化的让利给购房者。


    Part4:?#26377;?#28023;马公馆一期品质,二期更重视改善基因

    海马公馆,从目前来说,可以分为一期,二期,后期待开发地块三大部分。目前,海马公馆二期产品已接受咨询,同时一期品质现房(少量房源)在售。同时,后期的储备地块,已进?#20449;?#21069;公示,?#20449;?#25346;的相关工作正在逐步进行中。

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    海马公馆一期的产品亮点为:一期地块内的山水景观,实景现房,3.3米层高,全石材干挂。

    而对于海马公馆二期来说,首先其在?#26377;?#19968;期品质的基础上,在工?#23637;?#27861;和人性化上进行诸多的提升。如:人性化功能改进方面,打造目前开封市场仅设置全中央空调机位的项目。在品质?#26377;?#26041;面主要包括:?#24266;?#37319;用新古典风格,并在此基础上,进一步提炼?#30475;狻?/p>

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    在规划层面上,整体布局采用“南低北高,外密内疏?#20445;?#21335;侧区域布置多层电梯洋房、北侧区域布置小洋楼住宅,形成南低北高的空间格?#37073;?#24182;通过一条南北向的中心生态谷将南北区域连通在一起,社区内部则形成自南向北330米长的景观绿轴,成为社区的生态核心。

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    在户型方面,整体基调为改善型产品。目前,开封的改善型产品,已经开始逐步分化。

这主要在于:买大户型的改善人?#28023;?#26356;希望买到整个都是改善型大户型的小区,而不愿意和刚需客户挤在同一个小区内,这也是辨别开封改善型项目的主要参考点之一。

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    据了解,9月初海马公馆即将针对一期的洋房推出“时光礼遇记 美好生活节”系列活动,现今海马公馆一期为实景准现房呈?#37073;?#35199;湖片区抗跌性较强,且海马借助其品质口碑和区位优势,一向价格较为坚挺,小编认为此次活动也不失为一次难得的置业机会,说不定真的有惊喜,有意向的客户可以去现场咨询了解。




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