• 三块土地公示的价值点:容积率低于2.2 中意湖景观水系
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开封新区,最近有三个地块进?#20449;?#21069;公示,分别是:

开封新区启动区XQ1601街坊控制性详细规划,项目位于:北临?#37096;?#36335;,南临规划路,西临三大街,东临一大街。

开封市新区启动区XQ1502街坊控制性详细规划,项目位于:北临安顺路,南临?#37096;?#36335;,西临四大街,东临三大街。

开封新区启动XQ0901街坊控制性详细规划,项目位于:南临金耀路,西临七大街,北临规划路,东临规划路。

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先说XQ1502街坊控制性详细规划,具体为:

1、地块内包含G1公园绿地,和R2居住用地。其中,二类居住用地占地面积65435.4㎡,约98亩。地块容积率要求:大于等于1.0,小于等于2.2,其中建筑限高60米;

2、建筑风格为新宋风;

3、绿化园林景观要求与中意湖周边景观相协调;

4、且R2地块与G1地块南侧交汇处,第一排建筑,不?#24066;?#20570;居住建筑,高度不超12米;

5、R2地块内建筑高度分别按12米,35米,60米三个限高区域,由南向北逐步增高。

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根据以上数据分析,该地块或为橄榄城8期,且规划为高端产品。

目前,橄榄?#19988;?#38144;售至6期,已售产品类型包含了别墅,洋房,高层?#21462;?#21069;期已开发的高端产品组团为茉莉公馆,在当下的开封市场,橄榄城项目可以概括为:有市场知名度,但影响力渐弱,尤其是在高端产品方面。

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再说XQ1601街坊控制性详细规划,具体为:

1、地块内包含G1公园绿地,和R2居住用地。其中,二类居住用地占地面积48416.4㎡,约72亩。地块容积率要求:大于等于1.0,小于等于2.2,其中建筑限高60米;

2、建筑风格为新宋风;

3、绿化园林景观要求与中意湖周边景观整体考虑;

4、R2地块内建筑高度由南向北逐步增高,沿G1公园绿地(西侧,南侧)第一排建筑高度不超过12?#20303;?/p>

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对于煤化地块,期待已久。

尤其是其商业地块的交付,对于提升开封城市形象亦有明显的意义。?#37096;?#20197;说,煤化集团+喜来登酒店+国金中心,是开封新区城市建筑的天际线,其高度在150-168米左右。但从目前的工程进度来看,国金中心AB座150米高写?#33268;?#24037;程搁置已有数年,煤化集团项目近年来工程进度缓慢,喜来登酒店目前工程主体已完成,外幕墙玻璃进度明显放缓,酒店内部正在装修中。

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最后说XQ0901街坊控制性详细规划,具体为:

1、地块内主要包含R2居住用地和A51医院用地。其中,二类居住用地占地面积67283.2㎡,约72亩。地块容积率要求:大于等于1.0,小于等于2.0,其中建筑限高50米;

2、建筑风格为新宋风;

3、医院用地规划为不超过110床的?#23621;?#20445;健院。

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综合来看,批前公示的3个地块,其容积率都在2.2以下。相较之前,开封新区多地块公布的容积率大多在2.5左右。从容积率上说:

0.8-1.2,产品类型多为6层以下多层;

1.5-2.0,产品类型多为11层小高层;

1.8-2.5,产品类型多为18层高层;

2.4-4.2,产品类型多为19层以上高层;

这也是开封未来居住产品的一次进步。

这也意味着:开封将继续进入改善型客群主导的产品年代,市场上潜在的客户,尤其是对于洋房(1.3-1.5万/㎡)价格有抗性的客户,未来将会有更多选择。而对于刚需型客户来说,高层产?#22346;?#23558;逐步渐渐的退出舞台,这是好事,也非好事。

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其次,公示的3块地,其中2块地位于汴西湖区域,1块地位于中意湖区域。但从相邻的公园绿地景观来看,2块地的公园景观都处于中意湖景观带。作为购房者来?#29627;?#20013;意湖的景观,到此时此刻,你应该更?#29992;?#26224;。

它是一条狭长的,包含水系,绿地景观,呈如意形的城市景观带。

但如果论湖景,它和汴西湖的水域面积差距遥不可及。



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