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    • 月供4700元/㎡ 开封改善客群的购买力不止于此
    • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-05-21  /  浏览:828 次  /  

        最近,看了几个楼盘,属于改善型,刚改型楼盘。

        基本情况是:125-130㎡,按二套房计算,利?#39318;?#20302;25%,首付最低30%,首付34-39万,月供4700-5500元。如果按首套房双20%,月供为6100元/㎡。

        假使有首付分期:两年内需还29万+月供5500元/月,大约为17583元/月(前两年)。

        在如此“沉重”的购房基础上,作为开发商,亦要仔细的端详端详自家的楼盘,是否真的具备?#20998;省?#35780;判房价高低在不同的买家,对于改善型客户来讲,这样的“压力”相对?#27492;登?#26494;一些,但唯一不确定的是:能否打动改善型客户,且交付以后的?#20998;?#33021;否兑现?

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        即使是在三四线的开封,房价再贵,也不会缺乏买家。

        盘点一下开封市场在售项目中,目?#25353;?#20110;开封房价第一阶梯的几个项目:

        A项目:?#20998;?#39640;层,毛坯产品,8400—9400元/㎡,楼王165+㎡大户型,10000+元/㎡。B项目:湖景高层,毛坯产品,交房在即,高层均价10800元/㎡,洋房14000元/㎡;C项目:?#20998;?#35946;宅区,毛坯产品,洋房均价13500元/㎡,叠拼:18000-22000元/㎡。

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        综合来看,这些在售项目中:

        1、随行就市的上涨,但高端客群亦有限,量价难两全;

        举个例子,某项目在2016年及之前,洋房产品均价为7500元/㎡,在开封16年房价普遍大涨的节奏下,项目方迅速的将房价调整至10000+元/㎡,销售在价涨的情况下,去化量层面上遇见了首个瓶颈期,但此时“小步慢跑”式的推售,依然可以保证项目的去化率。在2017年初期,房价再一次提升至13000+元/㎡,项目进入临界点,去化率?#20013;?#19979;降。

        再举个例子,某项目在项目入市初期,推出144套洋房和8套叠墅。截止目前,历经接近两年的去化周期,去化率已超过70%。项目本身具备的?#20998;剩?#39033;目在开封豪宅市场的口碑,都具备了影响力。但?#21512;?#30446;自入市到现在,基本上处于“平销期”。主要受制于:预售证节点,突入其来的“限价”政策,突入其来的竞品价格战。


        2、未来的竞争:一是产品系的竞争,二是精装标准的竞争;

        百强房企进驻开封以后,产品系是普遍提及的概念。

        在大多数选择做“?#21892;貳薄ⅰ?#31934;装”、“豪装”的情况下,装修标准的竞争会越发激烈。尤其是在下半年或者2020年,大?#35762;悖?#20844;寓,别墅,精装洋房,精装大?#35762;?#31561;产品相继进入开封之后,开封的房价亦会再次大涨。但这种大涨,仅针对少部分的客群。从目前来看,以上房源的预期价格区间是:1.7-2.6万元/㎡之间(不含古城区顶豪项目),部分临湖别墅的报价将达到4-6万元/㎡。

        在2017年以来,市场去化率较好的别墅项目是郑开碧桂园,其销售价格为双拼1.7-2.1万元/㎡,叠拼1.0-1.1万元/㎡,联排1.2-1.3万元/㎡。除此之外,西湖官邸别墅项目,叠拼下叠1.35万元/㎡,上叠1.1万元/㎡,联排:1.4-1.45万元/㎡,双拼:大面积1.85万元/㎡,小面积1.6元/㎡。综合来看,总价500-1000万的别墅,去化的?#35759;确?#24120;大。


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